Finova

Wat kan ik lenen?

Meer dan de helft van de Nederlanders heeft een eigen woning.
Naast het woonplezier leidt de aankoop van een eigen woning ook tot veel financieringsvragen. Welke hypotheeksoorten zijn er, welke rentevormen bestaan er en wat zijn zoal de fiscale gevolgen? In dit thema gaan we op al deze vragen in.

Als u een huis koopt krijgt u te maken met financiële instellingen, de notaris, de makelaar, de overheid, de fiscus en uiteraard heeft u ook met de verkoper van het huis te maken.

Vanaf 1 januari 2007 geldt in Nederland de Wet op het financieel toezicht (Wft). Deze wet bevat regels voor het aanbieden van, adviseren over en bemiddelen in financiële producten aan consumenten. Het doel van deze wet is -onder meer- de consument optimaal beschermen bij het afnemen van een financieel product. Hier valt een hypotheek ook onder. Hypotheekverstrekkers, maar ook andere aanbieders van financiële diensten, moeten voldoen aan eisen van bekwaamheid, betrouwbaarheid, en zorgvuldige behandeling van consumenten. Deze wet geldt altijd, ongeacht of u de hypotheek afsluit via een tussenpersoon, bij de bank of via internet.

Onderdeel van de Wet op het financieel toezicht is de verplichting voor een aanbieder om voor complexe financiële producten een financiële bijsluiter beschikbaar te stellen op zijn website. Per 1 januari 2018 is de financiële bijsluiter vervallen. Voor complexe beleggingsproducten of verzekeringsproducten met een beleggingscomponent is vanaf die datum het essentiële-informatiedocument verplicht.

Uw inkomen

Sinds 2013 is hypotheekverstrekking gereguleerd via de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Dit is een nadere uitwerking van de Wet op het financieel toezicht. Het Ministerie van Financiën is verantwoordelijk voor de Tijdelijke Regeling. In de Tijdelijke Regeling spelen de tabellen van financieringslastpercentages een belangrijke rol. Het Nibud adviseert de Rijksoverheid over deze financieringslastnormen.

Om te bepalen wat u maximaal kunt lenen wordt het zogenaamde toetsinkomen bepaald.

Het toetsinkomen is de optelling van:

  • bruto jaarsalaris;
  • vakantietoeslag (of 100% van de waarde van vakantiebonnen);
  • pensioen, AOW of VUT-uitkering;
  • sociale uitkering;
  • onregelmatigheidstoeslag (mits structureel, het bedrag over de laatste 12 maanden);
  • vaste dertiende maand;
  • provisie (mits structureel, het bedrag over de laatste 12 maanden);
  • vaste eindejaarsuitkering;
  • inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf (gemiddelde nettowinst van de laatste drie jaren tot maximaal de nettowinst van het laatste jaar);
  • alimentatie ten gunste van de aanvrager (niet t.b.v. de kinderen);
  • overwerk (mits structureel, het bedrag over de laatste 12 maanden).

Indien u inkomen geniet uit loondienst dan dient uit een zogenaamde werkgeversverklaring te blijken dat er sprake is van een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. Indien er sprake is van een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd dan dient uw werkgever te verklaren dat bij gelijkblijvend functioneren en ongewijzigde bedrijfsomstandigheden de arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd t.z.t. zal worden omgezet in een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd (de zogenaamde intentieverklaring).

Indien u als aanvrager binnen 10 jaar na de offertedatum de AOW-gerechtigde leeftijd bereikt dan wordt bij het berekenen van de maximaal mogelijke hypotheek rekening gehouden met het te verwachten pensioeninkomen. U dient dan als aanvrager dit te verwachten inkomen aan te tonen d.m.v. pensioenopgaven.

Bij flexibele arbeidsrelaties, zoals uitzend-, oproep- en invalkrachten, en bij arbeidsovereenkomsten voor bepaalde tijd zonder intentieverklaring, wordt uitgegaan van het gemiddelde inkomen van de afgelopen 3 kalenderjaren tot maximaal het inkomen in het laatste jaar. E.e.a. aan te tonen d.m.v. jaaropgaven. De Arbeidsmarktscan is bedoeld voor iedereen die de afgelopen drie jaar geen vast contract had. Uitzendkrachten moeten gebruik maken van de Perspectief Verklaring. Die is vergelijkbaar met de Arbeidsmarktscan maar werkt net iets anders.

Verschillen perspectiefverklaring en arbeidsmarktscan

Flexwerkers die al langer dan drie jaar werken kunnen ook op een andere manier in aanmerking komen voor een hypotheek.

Als u alimentatie verschuldigd bent aan uw ex-partner dan wordt dit bedrag in mindering gebracht op het toetsinkomen.

Als u overweegt om een huis te kopen, dan vraagt u zich allereerst af welk bedrag u maximaal zou kunnen lenen op basis van uw inkomen. Dit is te berekenen met behulp van een rekenmodule die u op bijna iedere internetsite van een financiële dienstverlener tegenkomt. Verschillen in het maximaal te verstrekken bedrag zijn nog steeds mogelijk.

Het onderpand

Naast de inkomenseis telt voor banken ook de ‘marktwaarde’ van de woning. De geldverstrekker bepaalt wat die marktwaarde precies is. Dat kan zijn:

•De koopprijs van de woning
•De koop-/aanneemsom, eventueel vermeerderd met grondprijs, bouwkosten, meerwerk, bouwrente en aansluiten    nutsvoorzieningen
•De meest recente WOZ-waarde
•De getaxeerde waarde, eventueel na verbouw

Voor een bestaande woning mag u in 2021 maximaal 100% van de marktwaarde lenen (eventueel na verbouwing) inclusief 2% overdrachtsbelasting. Voor een nieuwbouwwoning is dat maximaal 100% van het totaal van koop-/aanneemsom, bouwrente en meerwerk.

Als u uw huis energieneutraal wilt maken (nul-op-de-meter woning) mag u maximaal €25.000 extra lenen. Voor een energiezuinig huis of voor energiebesparende maatregelen mag er tot €9.000 meer geleend worden. Uw inkomen moet wel minstens €33.000 per jaar zijn.

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

De kostengrens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is in 2021 € 325.000,-.

Met de NHG leent u veilig: indien u door overmacht uw hypotheek niet meer kunt betalen neemt de NHG de restschuld van u over. Ook krijgt u korting op uw hypotheekrente. Finova kan voor u nagaan of u in aanmerking komt voor de NHG en vraagt deze voor u aan.

Onder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gelden soms andere regels dan onder de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF). Uw geldverstrekker bepaalt in hoeverre zij de GHF- of NHG-regels volgt. De geldverstrekker bepaalt ook in hoeverre zij uitzonderingen binnen de GHF-regels toepast. In de praktijk gaan zij hier heel verschillend mee om.

Kwijtschelden restschuld bij (gedwongen) verkoop woning

U kunt in de situatie komen dat u de hypotheek zelf niet meer kunt betalen. Bijvoorbeeld als u arbeidsongeschikt wordt, gaat scheiden of uw partner overlijdt. Dit kan ertoe leiden dat u uw woning gedwongen moet verkopen. Wanneer de opbrengst onvoldoende is om uw hypotheekschuld af te lossen, betaalt de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (de organisatie die de NHG uitvoert) uw restschuld aan de geldverstrekker. Als u aan de voorwaarden voldoet, wordt uw restschuld kwijtgescholden. U moet wel er aan meewerken om de schuld zo laag mogelijk te houden.

Wijzigingen in 2021

Nieuwe regels als je in 2021 een huis gaat kopen

Als je in 2021 een huis gaat kopen, moet je met een paar veranderingen rekening houden. Hier vind je ze op een rij.

1. Iets meer lenen
Het maximale leenbedrag gaat voor vrijwel alle inkomens omhoog. De stijging is bij hogere inkomens het sterkst. Bij tweeverdieners telt het tweede inkomen voor 90% mee.

2. Meer lenen voor energiezuinig of energieneutraal huis
Koop je een energiezuinige woning? Dan is de kostengrens nog ruimer! Per 1 januari 2021 stijgt deze kostengrens met 6% naar € 344.500.

3. Bedrag van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) stijgt
De maximale hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie bedraagt in 2021 € 325.000. Je mag maximaal € 19.500 aan energiebesparende maatregelen meefinancieren met NHG. De kosten van de NHG blijven gelijk. Je betaalt 0,7% over het leenbedrag.

4. Oversluiters en recht op Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Vanaf 1 januari 2021 is het alleen nog mogelijk om van niet-NHG naar NHG over te sluiten als NHG nodig is voor woningbehoud of als de aflossingsvrije hypotheek deels wordt omgezet naar een hypotheekmet aflosvorm. Andere redenen om naar NHG over te sluiten blijven bestaan, zodat onder andere het verbeteren of verduurzamen van de woning met NHG mogelijk blijft.

6. Maximale hypotheekrenteaftrek in 2021 is 43%
Sinds enkele jaren daalt het maximale percentage waartegen je de hypotheekrente in aftrek kunt brengen. Ooit was het 52%, in 2020 is het aftrekpercentage 46%, in 2021 43%.

7. Belastingvoordeel hypotheekrenteaftrek gaat versneld omlaag vanaf 2020
Tot nu toe ging het maximale aftrekpercentage in kleine stapjes omlaag. De regering Rutte III gaat het maximale aftrekpercentage versneld afbouwen. De versnelling gaat per 2020. In 2023 is het maximale belastingvoordeel (ongeveer) 37,05%.

8. Belastingvrij schenken voor eigen huis
Ook in 2021 mag iedereen je eenmalig maximaal €105.302 (2021) schenken voor je eigen huis. Je mag het bedrag gebruiken voor de aankoop van een huis, maar ook voor aflossing van je hypotheek. Dat mag alleen als je niet ouder dan 40 jaar bent.

9. Wet Hillen wordt verder afgebouwd
De aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld wordt in totaal in 30 jaar afgebouwd. In 2019 is daarmee begonnen en was de aftrekpost geen 100 %, maar 96,67 % van de bijtelling van het eigenwoningforfait. In 2021 daalt dat percentage naar 90 %.