Wat kan ik lenen?
Meer dan de helft van de Nederlanders heeft een eigen woning.
Naast het woonplezier leidt de aankoop van een eigen woning ook tot veel financieringsvragen. Welke hypotheeksoorten zijn er, welke rentevormen bestaan er en wat zijn zoal de fiscale gevolgen? In dit thema gaan we op al deze vragen in.
Als u een huis koopt krijgt u te maken met financiële instellingen, de notaris, de makelaar, de overheid, de fiscus en uiteraard heeft u ook met de verkoper van het huis te maken.
Vanaf 1 januari 2007 geldt in Nederland de Wet op het financieel toezicht (Wft). Deze wet bevat regels voor het aanbieden van, adviseren over en bemiddelen in financiële producten aan consumenten. Het doel van deze wet is -onder meer- de consument optimaal beschermen bij het afnemen van een financieel product. Hier valt een hypotheek ook onder. Hypotheekverstrekkers, maar ook andere aanbieders van financiële diensten, moeten voldoen aan eisen van bekwaamheid, betrouwbaarheid, en zorgvuldige behandeling van consumenten. Deze wet geldt altijd, ongeacht of u de hypotheek afsluit via een tussenpersoon, bij de bank of via internet.
Onderdeel van de Wet op het financieel toezicht is de verplichting voor een aanbieder om voor complexe financiële producten een financiële bijsluiter beschikbaar te stellen op zijn website. Per 1 januari 2018 is de financiële bijsluiter vervallen. Voor complexe beleggingsproducten of verzekeringsproducten met een beleggingscomponent is vanaf die datum het essentiële informatie document (EID) verplicht.
Uw inkomen
Sinds 2013 is hypotheekverstrekking gereguleerd via de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Dit is een nadere uitwerking van de Wet op het financieel toezicht. Het Ministerie van Financiën is verantwoordelijk voor de Tijdelijke Regeling. In de Tijdelijke Regeling spelen de tabellen van financieringslastpercentages een belangrijke rol. Het Nibud adviseert de Rijksoverheid over deze financieringslastnormen.
Om te bepalen wat u maximaal kunt lenen wordt het zogenaamde toetsinkomen bepaald.
Het toetsinkomen is de optelling van:
- bruto jaarsalaris;
- vakantietoeslag (of 100% van de waarde van vakantiebonnen);
- pensioen, AOW of VUT-uitkering;
- sociale uitkering;
- onregelmatigheidstoeslag (mits structureel, het bedrag over de laatste 12 maanden);
- vaste dertiende maand;
- provisie (mits structureel, het bedrag over de laatste 12 maanden);
- vaste eindejaarsuitkering;
- inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf (gemiddelde nettowinst van de laatste drie jaren tot maximaal de nettowinst van het laatste jaar);
- alimentatie ten gunste van de aanvrager (niet t.b.v. de kinderen);
- overwerk (mits structureel, het bedrag over de laatste 12 maanden).
Indien u inkomen geniet uit loondienst dan dient uit een zogenaamde werkgeversverklaring te blijken dat er sprake is van een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. Indien er sprake is van een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd dan dient uw werkgever te verklaren dat bij gelijkblijvend functioneren en ongewijzigde bedrijfsomstandigheden de arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd t.z.t. zal worden omgezet in een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd (de zogenaamde intentieverklaring).
Indien u als aanvrager binnen 10 jaar na de offertedatum de AOW-gerechtigde leeftijd bereikt dan wordt bij het berekenen van de maximaal mogelijke hypotheek rekening gehouden met het te verwachten pensioeninkomen. U dient dan als aanvrager dit te verwachten inkomen aan te tonen d.m.v. pensioenopgaven.
Bij flexibele arbeidsrelaties, zoals uitzend-, oproep- en invalkrachten, en bij arbeidsovereenkomsten voor bepaalde tijd zonder intentieverklaring, wordt uitgegaan van het gemiddelde inkomen van de afgelopen 3 kalenderjaren tot maximaal het inkomen in het laatste jaar. E.e.a. aan te tonen d.m.v. jaaropgaven. De Arbeidsmarktscan is bedoeld voor iedereen die de afgelopen drie jaar geen vast contract had. Uitzendkrachten moeten gebruik maken van de Perspectief Verklaring. Die is vergelijkbaar met de Arbeidsmarktscan maar werkt net iets anders.
Verschillen perspectiefverklaring en arbeidsmarktscan
Flexwerkers die al langer dan drie jaar werken kunnen ook op een andere manier in aanmerking komen voor een hypotheek.
Als u alimentatie verschuldigd bent aan uw ex-partner dan wordt dit bedrag in mindering gebracht op het toetsinkomen.
Als u overweegt om een huis te kopen, dan vraagt u zich allereerst af welk bedrag u maximaal zou kunnen lenen op basis van uw inkomen. Dit is te berekenen met behulp van een rekenmodule die u op bijna iedere internetsite van een financiële dienstverlener tegenkomt. Verschillen in het maximaal te verstrekken bedrag zijn nog steeds mogelijk.
Het onderpand
Naast de inkomenseis telt voor banken ook de ‘marktwaarde’ van de woning. De geldverstrekker bepaalt wat die marktwaarde precies is. Dat kan zijn:
•De koopprijs van de woning
•De koop-/aanneemsom, eventueel vermeerderd met grondprijs, bouwkosten, meerwerk, bouwrente en aansluiten nutsvoorzieningen
•De meest recente WOZ-waarde
•De getaxeerde waarde, eventueel na verbouw
Voor een bestaande woning mag u maximaal 100% van de marktwaarde lenen (eventueel na verbouwing) inclusief 2% overdrachtsbelasting. Voor een nieuwbouwwoning is dat maximaal 100% van het totaal van koop-/aanneemsom, bouwrente en meerwerk.
Als u uw huis energieneutraal wilt maken (nul-op-de-meter woning) mag u maximaal €25.000 extra lenen. Voor een energiezuinig huis of voor energiebesparende maatregelen mag er tot €9.000 meer geleend worden. Uw inkomen moet wel minstens €33.000 per jaar zijn.
Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
De kostengrens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is in 2023 € 405.000,-.
(2022 € 355.000,-).
Met de NHG leent u veilig: indien u door overmacht uw hypotheek niet meer kunt betalen neemt de NHG de restschuld van u over. Ook krijgt u korting op uw hypotheekrente. Finova kan voor u nagaan of u in aanmerking komt voor de NHG en vraagt deze voor u aan.
Onder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gelden soms andere regels dan onder de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF). Uw geldverstrekker bepaalt in hoeverre zij de GHF- of NHG-regels volgt. De geldverstrekker bepaalt ook in hoeverre zij uitzonderingen binnen de GHF-regels toepast. In de praktijk gaan zij hier heel verschillend mee om.
Kwijtschelden restschuld bij (gedwongen) verkoop woning
U kunt in de situatie komen dat u de hypotheek zelf niet meer kunt betalen. Bijvoorbeeld als u arbeidsongeschikt wordt, gaat scheiden of uw partner overlijdt. Dit kan ertoe leiden dat u uw woning gedwongen moet verkopen. Wanneer de opbrengst onvoldoende is om uw hypotheekschuld af te lossen, betaalt de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (de organisatie die de NHG uitvoert) uw restschuld aan de geldverstrekker. Als u aan de voorwaarden voldoet, wordt uw restschuld kwijtgescholden. U moet wel er aan meewerken om de schuld zo laag mogelijk te houden.
Wijzigingen in 2023 op een rijtje:
Nieuwe regels als je in 2023 een huis gaat kopen
Als je in 2023 een huis gaat kopen, moet je met een paar veranderingen rekening houden. Hier vind je ze op een rij.
1. Inkomen partner telt voor 100% mee in 2023
In 2023 wordt voor tweeverdieners bij het bepalen van het financieringslastpercentage het inkomen van de minst verdienende partner voor 100% meegeteld.
2. Meer lenen voor energiezuinig of energieneutraal huis
Koop je een energiezuinige woning? Dan is de kostengrens nog ruimer! Per 1 januari 2023 stijgt deze kostengrens met 6% naar € 429.300.
3. Bedrag van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) stijgt
De maximale hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie bedraagt in 2023 € 405.000. Je mag maximaal € 24.300 aan energiebesparende maatregelen meefinancieren met NHG. De kosten van de NHG zijn hetzelfde als in 2022. Je betaalt 0,6% over het leenbedrag.
4. Oversluiters en recht op Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Ook in 2023 is het alleen nog mogelijk om van niet-NHG naar NHG over te sluiten als NHG nodig is voor woningbehoud of als de aflossingsvrije hypotheek deels wordt omgezet naar een hypotheek met aflosvorm. Andere redenen om naar NHG over te sluiten blijven bestaan, zodat onder andere het verbeteren of verduurzamen van de woning met NHG mogelijk blijft.
6. Maximale hypotheekrenteaftrek in 2023 is 36,93%
Sinds enkele jaren daalt het maximale percentage waartegen je de hypotheekrente in aftrek kunt brengen. Ooit was het 52%, in 2020 is het aftrekpercentage verlaagd naar 46%, in 2021 werd het 43%, in 2022 was het 40% en in 2023 gaat het naar 36,93%.
7. Belastingvrij schenken voor eigen huis
In 2023 mag iedereen je eenmalig maximaal € 28.947 schenken voor je eigen huis. Dat mag alleen als je als ontvanger niet ouder dan 40 jaar bent. De belastingvrije schenking mag voor verschillende doeleinden gebruikt worden. Het is een misverstand dat de schenking uitsluitend gebruikt kan worden voor de aankoop van een eigen woning.
De schenking kan gebruikt worden voor:
- een eigen woning kopen;
- verbouwing, verduurzamen of het plegen van onderhoud;
- een hypotheek aflossen;
- een restschuld van een verkochte eigen woning aflossen;
- rechten van erfpacht, opstal of beklemming van de eigen woning afkopen.
Vanaf 2024 bestaat de schenkvrijstelling voor de eigen woning niet meer.
8. Wet Hillen wordt weer verder afgebouwd
De aftrekpost vanwege geen of geringe eigenwoningschuld (Hillen-aftrek) daalt met 3⅓ % per jaar. In 2023 daalt de Hillen-aftrek van 86,67% naar 83,33%. De Wet Hillen geeft recht op een extra aftrekpost als je eigenwoningforfait hoger is dan de aftrekbare kosten eigen woning. In 2018 heeft het kabinet besloten om de Hillen-aftrek in 30 jaar af te schaffen, in stappen van 3⅓% per jaar. Vanaf 1 januari 2048 vervalt de aftrek helemaal. Zie voor meer informatie over de Hillen-aftrek de website van de Belastingdienst.