Wat kan ik lenen?

Meer dan de helft van de Nederlanders heeft een eigen woning.
Naast het woonplezier leidt de aankoop van een eigen woning ook tot veel financieringsvragen. Welke hypotheeksoorten zijn er, welke rentevormen bestaan er en wat zijn zoal de fiscale gevolgen? In dit thema gaan we op al deze vragen in.

Als u een huis koopt krijgt u te maken met financiële instellingen, de notaris, de makelaar, de overheid, de fiscus en uiteraard heeft u ook met de verkoper van het huis te maken.

Vanaf 1 januari 2007 geldt in Nederland de Wet op het financieel toezicht (Wft). Deze wet bevat regels voor het aanbieden van, adviseren over en bemiddelen in financiële producten aan consumenten. Het doel van deze wet is -onder meer- de consument optimaal beschermen bij het afnemen van een financieel product. Hier valt een hypotheek ook onder. Hypotheekverstrekkers, maar ook andere aanbieders van financiële diensten, moeten voldoen aan eisen van bekwaamheid, betrouwbaarheid, en zorgvuldige behandeling van consumenten. Deze wet geldt altijd, ongeacht of u de hypotheek afsluit via een tussenpersoon, bij de bank of via internet.

Onderdeel van de Wet op het financieel toezicht is de verplichting voor een aanbieder om voor complexe financiële producten een financiële bijsluiter beschikbaar te stellen op zijn website. Per 1 januari 2018 is de financiële bijsluiter vervallen. Voor complexe beleggingsproducten of verzekeringsproducten met een beleggingscomponent is vanaf die datum het essentiële informatie document (EID) verplicht.

Uw inkomen

Sinds 2013 is hypotheekverstrekking gereguleerd via de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Dit is een nadere uitwerking van de Wet op het financieel toezicht. Het Ministerie van Financiën is verantwoordelijk voor de Tijdelijke Regeling. In de Tijdelijke Regeling spelen de tabellen van financieringslastpercentages een belangrijke rol. Het Nibud adviseert de Rijksoverheid over deze financieringslastnormen.

Om te bepalen wat u maximaal kunt lenen wordt het zogenaamde toetsinkomen bepaald.

Het toetsinkomen is de optelling van:

• bruto jaarsalaris;
• vakantietoeslag (of 100% van de waarde van vakantiebonnen);
• pensioen, AOW of VUT-uitkering;
• sociale uitkering;
• onregelmatigheidstoeslag (mits structureel, het bedrag over de laatste 12 maanden);
• vaste dertiende maand;
• provisie (mits structureel, het bedrag over de laatste 12 maanden);
• vaste eindejaarsuitkering;
• inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf (gemiddelde nettowinst van de laatste drie jaren tot maximaal de nettowinst van het laatste jaar);
• alimentatie ten gunste van de aanvrager (niet t.b.v. de kinderen);
• overwerk (mits structureel, het bedrag over de laatste 12 maanden).

Indien u inkomen geniet uit loondienst dan dient uit een zogenaamde werkgeversverklaring te blijken dat er sprake is van een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. Indien er sprake is van een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd dan dient uw werkgever te verklaren dat bij gelijkblijvend functioneren en ongewijzigde bedrijfsomstandigheden de arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd t.z.t. zal worden omgezet in een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd (de zogenaamde intentieverklaring).

Indien u als aanvrager binnen 10 jaar na de offertedatum de AOW-gerechtigde leeftijd bereikt dan wordt bij het berekenen van de maximaal mogelijke hypotheek rekening gehouden met het te verwachten pensioeninkomen. U dient dan als aanvrager dit te verwachten inkomen aan te tonen d.m.v. pensioenopgaven.

Bij flexibele arbeidsrelaties, zoals uitzend-, oproep- en invalkrachten, en bij arbeidsovereenkomsten voor bepaalde tijd zonder intentieverklaring, wordt uitgegaan van het gemiddelde inkomen van de afgelopen 3 kalenderjaren tot maximaal het inkomen in het laatste jaar. E.e.a. aan te tonen d.m.v. jaaropgaven. De Arbeidsmarktscan is bedoeld voor flexwerkers in loondienst, zoals oproepkrachten en aanvragers met een tijdelijk contract zonder intentieverklaring. De Arbeidsmarktscan kan worden gebruikt voor iedereen die de afgelopen 14 maanden minimaal 12 maanden in loondienst heeft gewerkt. Het loondienstverband wordt aangetoond via een werkgeversverklaring. De regeling is niet beschikbaar voor werknemers die werken via een uitzendbureau: zij kunnen een perspectiefverklaring aanvragen. Voorwaarde voor de arbeidsmarktscan is dat de flexwerker op het moment van de aanvraag de afgelopen 14 maanden tenminste 12 maanden in loondienst heeft gewerkt.

Perspectiefverklaring voor uitzendkrachten
Uitzendkrachten moeten bij het aanvragen van een hypotheek een perspectiefverklaring voorleggen bij de bank. Dit document is vergelijkbaar met de werkgeversverklaring voor mensen die in loondienst zijn. Voorheen kwamen uitzendkrachten in aanmerking voor een perspectiefverklaring als ze gedurende 52 weken bij hetzelfde uitzendbureau werkten. Dit wordt per 1 januari 2025 verlaagd naar 26 weken. Hierdoor komen meer uitzendkrachten in aanmerking voor een hypotheek.

Hierbij geldt de eis dat uitzendkrachten in de afgelopen 14 maanden minimaal 12 maanden gewerkt moeten hebben.

Verschillen perspectiefverklaring en arbeidsmarktscan

Flexwerkers die al langer dan drie jaar werken kunnen ook op een andere manier in aanmerking komen voor een hypotheek.

Als u alimentatie verschuldigd bent aan uw ex-partner dan wordt dit bedrag in mindering gebracht op het toetsinkomen.

Als u overweegt om een huis te kopen, dan vraagt u zich allereerst af welk bedrag u maximaal zou kunnen lenen op basis van uw inkomen. Dit is te berekenen met behulp van een rekenmodule die u op bijna iedere internetsite van een financiële dienstverlener tegenkomt. Verschillen in het maximaal te verstrekken bedrag zijn nog steeds mogelijk.

Het onderpand